譲渡所得の特別控除と税金の落とし穴
⚠️ こんな勘違いをしていませんか？
「土地を売ったけど、3,000万円の特別控除があるから税金はゼロのはず…」
実は、特別控除で譲渡益がゼロになっても、別の税金が増えることがあります。この記事でそのしくみをやさしく解説します。
「土地を売ったけど、3,000万円の特別控除があるから税金はゼロのはず…」
実は、特別控除で譲渡益がゼロになっても、別の税金が増えることがあります。この記事でそのしくみをやさしく解説します。
踏みたい場所にジャンプ
どんな時に起きるのか？
このような「落とし穴」にはまりやすいのは、次の条件が重なったときです。
👔
会社員で給与所得がある
年末調整で各種控除を受けている
＋
🏠
土地・建物を売って
譲渡益が出た
譲渡益が出た
特別控除で税額ゼロのはずが…
→
😰
確定申告で
納付税額が発生！
納付税額が発生！
予想外の税金に驚く
対象となる特別控除は、主に以下の2つです。
- 収用等の特別控除（公共事業などで土地を売った場合）
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（マイホームを売った場合）
なぜ税金が出るのか？ しくみの解説
カギとなるのは「合計所得金額」という概念です。
【図①】よくある勘違い vs 実際のしくみ
📌 重要なポイント
配偶者控除や基礎控除の金額を決める「合計所得金額」は、
譲渡益から特別控除を引く前の金額で計算されます。
そのため、特別控除で譲渡所得がゼロになっても、合計所得金額は高いままになってしまうのです。
【図②】合計所得金額の計算イメージ
給与所得
（給与収入から給与所得控除を引いた金額）
（給与収入から給与所得控除を引いた金額）
＋
譲渡益
特別控除前の金額！
特別控除前の金額！
↓
合計所得金額（高くなる）
↓
配偶者控除が
減額・消滅
減額・消滅
基礎控除額が
減額
減額
具体的な計算例で確認しよう
次の条件で確認してみましょう。
【前提条件】
- 給与収入：700万円（給与所得：520万円）
- 譲渡益：700万円
- 適用する特別控除：3,000万円の特別控除（→ 譲渡所得は0円）
- 配偶者あり（年末調整で配偶者控除を受けていた）
STEP 1：合計所得金額を計算する
| 給与所得 | 520万円 |
| 譲渡益（特別控除前） | 700万円 |
| 合計所得金額 | 1,220万円 |
STEP 2：配偶者控除の変化を確認する
| タイミング | 合計所得金額 | 配偶者控除額 |
|---|---|---|
| 年末調整が終わった時点 | 520万円（給与所得のみ） | 38万円 |
| 確定申告後（実際） | 1,220万円（1,000万円超） | 0円 ❌ |
※ 合計所得金額が1,000万円を超えると、配偶者控除は受けられません。
STEP 3：基礎控除の変化を確認する（2025年の場合）
| タイミング | 合計所得金額 | 基礎控除額 |
|---|---|---|
| 年末調整が終わった時点 | 520万円 | 63万円 |
| 確定申告後（実際） | 1,220万円 | 58万円 ↓ |
STEP 4：増える税金のイメージ
配偶者控除の消滅：38万円
基礎控除の減額：5万円（63万円 → 58万円）
合計 43万円 × 所得税率（＋住民税） ＝ 予想外の納付税額が発生！
💡 ポイント：譲渡所得の税金は出なくても、給与所得に係る税金の計算が変わることで、確定申告で追加の納付が生じます。
配偶者の扶養判定にも注意！
「配偶者が土地や建物を売った場合」にも同じような落とし穴があります。
配偶者を扶養（控除対象配偶者）にできるかどうかの判定は、配偶者の合計所得金額で行います。
そして、この合計所得金額も、特別控除前の譲渡益で計算されます。
【図③】配偶者の扶養判定のポイント
⚠️ ネット上の情報にご注意を
インターネット上には「特別控除後の金額で扶養判定するので扶養に入れる」という誤った情報が見られます。
正しくは特別控除前の金額で判定します。（所得税法・住民税の扶養の話です）
ご自身の状況については、必ず税理士や税務署にご確認ください。
まとめ
✅ この記事のポイント整理
1
特別控除で譲渡所得がゼロになっても、合計所得金額は特別控除前の譲渡益で計算される
2
合計所得金額が増えると、配偶者控除や基礎控除の金額が変わり、確定申告で予想外の納付税額が生じることがある
3
配偶者が土地・建物を売った場合の扶養判定も、特別控除前の譲渡益で行う
4
年末調整を受けていない場合（個人事業主など）は、このような問題は起きない
※ 詳しい計算方法や個別の判断については、お気軽にご相談ください。
※ 税制は改正されることがあります。最新の情報は税理士または税務署にご確認ください。
※ 税制は改正されることがあります。最新の情報は税理士または税務署にご確認ください。
コメント